DIREITO OU OBRIGAÇÃO?
O homem do campo lida com estradas de acesso, divisas, cercas e, muitas vezes, com a necessidade de passar por propriedades vizinhas para escoar a produção, acessar pastos ou alcançar rodovias.
É comum, na zona rural, discussões relacionadas ao direito de passagem e à servidão de passagem rural, para o acesso a propriedades que estejam “encravadas”.
A propriedade “encravada” é aquela que não possui nenhuma saída útil até uma via pública, sendo impossível ou excessivamente oneroso o seu alcance. Nesse caso, o proprietário do imóvel encravado geralmente possui dúvidas sobre quais são as diferenças entre os institutos da passagem forçada e da servidão de passagem.
DIREITO REAL – Protege a sua propriedade
Tanto a servidão quanto a passagem forçada são direitos reais, ou seja, ligados diretamente ao imóvel, e não apenas aos proprietários. Se bem formalizados, valem mesmo que o imóvel seja vendido.
BASE LEGAL
- Servidão voluntária: Artigos 1.378 a 1.386 do Código Civil
- Passagem forçada: Artigo 1.285 do Código Civil
Art. 1.285/CC: “O dono do prédio encravado […] poderá exigir do vizinho a passagem, mediante indenização, se não houver título.” (Registro em Cartório).
QUAL A DIFERENÇA ENTRE OS DOIS?
| Servidão | Passagem Forçada |
|---|---|
| Acordo amigável | Direito imposto pela lei |
| Formalizado por escritura | Requer ação judicial |
| Precisa de registro em cartório | Exige prova de encravamento |
| Serve para qualquer tipo de uso | Só em caso de imóvel sem acesso |
A servidão de passagem é um ato voluntário entre os proprietários, por meio do qual um dos imóveis adquire o direito de utilizar um caminho de acesso através de outro, aumentando assim sua utilidade, e que se constitui diante da liberdade dos proprietários em contratar.
Já o direito de passagem (forçada) decorre de lei, sendo direito do imóvel que se encontra “encravado” obter o acesso à via pública por meio do pagamento de indenização ao proprietário do imóvel que venha a ser forçado a permitir a passagem.
DOUTRINA RELEVANTE
Conforme se lê em obras sobre direitos de vizinhança, o instituto da passagem forçada considera não só a situação de imóvel absolutamente sem acesso, mas também aquela em que o acesso existente é de tal modo oneroso que inviabiliza a utilização normal.
Veja, por exemplo, o trecho: “O direito só é válido se o encravamento for natural e absoluto.”
A servidão, por sua vez, é apresentada como “ônus real imposto sobre um prédio em benefício de outro”, que exige acordo e registro.
Na doutrina de Orlando Gomes (citando genericamente), o direito real recai sobre “coisa alheia” e tem eficácia erga omnes, ou seja, atinge terceiros.
Também se destaca que, quanto à passagem forçada, há base nos princípios da função social da propriedade e da solidariedade entre vizinhos.
JURISPRUDÊNCIA
Há entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que “basta a demonstração da dificuldade de acesso para caracterização da necessidade de passagem forçada, não sendo necessário isolamento absoluto.”
PARA GARANTIA DO DIREITO DE PASSAGEM
- Avalie o imóvel: está encravado ou há acesso caracterizado como precário?
- Tente acordo com o vizinho: pode resultar em uma servidão voluntária.
- Se houver recusa, procure um advogado: será necessário ajuizar ação de passagem forçada, com indenização justa pelo uso do terreno alheio.
CONCLUSÃO
A servidão é direito do proprietário do imóvel encravado e obrigação do proprietário do imóvel cedente.
Tanto nas mediações de acordo quanto para utilização do meio judicial, procure um advogado especialista.
AUTORA
Magda Abou El Hosn
Advogada Civilista – OAB/PA 2959
Doutora em Direito Civil pela UBA/AR.
Especialista em Direito de Famílias, Sucessões e Questões Cemiteriais.
Presidente da Comissão de Famílias e Sucessões da OAB/PA.
Membro Consultivo da Comissão Nacional de Direito das Famílias e Sucessões do Conselho Federal da OAB.
Palestrante, autora de diversos artigos com publicações em sites jurídicos, coordenadora e autora de obras em coletâneas de artigos nacionais e internacionais.
📞 Contato: (91) 98116-5625
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